Cerca articolo per: Tutte le categorie Acquistare casaArredamentoBonus MobiliConsulente immobiliareDesignFieregeneraleLegaleManagementMarketingMutuoNewsPrestitoReal EstateRecruitingRemaxSocial NetworkVendita Immobiliare

Immobili pignorati...

By RemaxArteka il 29/05/2020 | Categoria: News

---

La novit� pu� riassumersi in un posticipo nella liberazione dell�immobile che sia occupato dal debitore sottoposto a procedura esecutiva.

Non � in dubbio che la modifica sia di grande interesse considerando i potenziali effetti che la stessa pu� avere non solo sugli interessi dei creditori, ma anche sul mercato immobiliare. Sul punto si pu� infatti constatare che, agli occhi di un acquirente, non � indifferente che l�immobile di suo interesse sia gi� libero da persone e cose, oppure risulti ancora in possesso del debitore esecutato, o di un terzo il quale vanti, ad esempio, un titolo di locazione.

La novella, tuttavia, sembra provare a bilanciare da un lato la necessit� di tutelare il debitore esecutato -ovvero il soggetto pignorato � e dall�altro gli interessi dei creditori ad ottenere l�immediato rilascio dell�immobile. Vediamo, dunque come la nuova legge raggiunge il compromesso tra i due opposti interessi.

L�art. 560 c.p.c. � stato oggetto di diversi interventi da parte del legislatore.
La prima modifica risale alla L. 80/2005, poi sostituita dalla L. 263/2005. In quest�ultima si prevedeva l�obbligatoria e immediata liberazione dell�immobile.  Il soggetto sottoposto a procedura esecutiva veniva intimato a lasciare l�abitazione entro i termini indicati dal giudice. L�atto � emesso dal giudice dell�esecuzione � non era discrezionale ma interveniva ogniqualvolta il debitore non fosse stato espressamente autorizzato a permanere nell�immobile. Inoltre, l�ordine di esecuzione costituiva un titolo esecutivo non impugnabile, emesso senza alcuna formalit�, anche d�ufficio.  L�ordinanza del giudice dell�esecuzione non era n� revocabile, n� modificabile.

E� evidente che questa prima modifica riconosceva priorit� alle esigenze del creditore di ottenere l�immediata liberazione dell�immobile ai fini di una successiva vendita. Il debitore esecutato era sprovvisto di qualsiasi tutela.

Successivamente � intervenuta la L. 119/2016. Con essa veniva disciplinata una procedura semplificata e accelerata per la liberazione dell�immobile.  Per l�attuazione dell�ordine, il legislatore introduceva inoltre la possibilit� per il giudice dell�espropriazione immobiliare di avvalersi della forza pubblica (ex. comma 3 del previgente art. 560). Tuttavia, l�atto esecutivo diveniva impugnabile ai sensi dell�art. 617 c.p.c.:

• Dal terzo che vantasse un diritto di godimento sull�immobile opponibile alla procedura;
• Dal debitore.
   

Ove quest�ultimo provasse di vantare crediti nei confronti della pubblica amministrazione per un ammontare almeno pari a quelli del creditore, il giudice avrebbe potuto comunque posticipare il rilascio in una data compresa tra il sessantesimo e il novantesimo giorno successivo alla pronuncia del decreto.
In ogni caso, anche dopo questa modifica, la permanenza del debitore nell�immobile costituiva un�eccezione che doveva essere espressamente concessa con un ordine del giudice.

Attualmente la novella n. 12 dell�11 febbraio 2019, predispone una maggior tutela del debitore esecutato. Essa dispone un assetto che potremmo dire opposto a quello precedente. Il debitore, in linea di massima, rimane in possesso del bene pignorato fino al decreto di trasferimento.
Si noti che l�attuale comma 1 riconferma l�obbligo del custode e del debitore di rendere il conto. Questo comporta che � pur rimanendo inalterato il diritto di propriet� sull�immobile, e il relativo possesso fino all�aggiudicazione � una volta iniziata la procedura esecutiva rimane fermo il limite di compiere qualsiasi atto di disposizione sul bene. Tuttavia, Il divieto di dare in locazione l�immobile prima rivolto sia al debitore, sia al custode, attualmente (come previsto dal comma 7) permane nei confronti del solo debitore, non essendo stato riconfermato per il custode.

L�immobile potr� essere occupato dall�esecutato e dalla sua famiglia, purch� ne conservi il possesso con la dovuta diligenza. A tal fine, il nuovo comma 2 dell�art. 560 c.p.c. dispone la nomina di un custode che �ha il dovere di vigilare, affinch� il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino la sua integrit��. Sembrerebbe dunque che la nomina di un custode non sia pi� prevista solo quando l�immobile � abitato da persona diversa dal debitore, ma anche quando vi coincida (mentre nella previgente disciplina il debitore che abitasse l�immobile sarebbe stato automaticamente costituito custode dello stesso, come previsto dall�art 559 c.p.c.).

Ai sensi del novellato comma 8 dell�art. 560 c.p.c. �fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l�immobile pignorato � abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non pu� mai disporre il rilascio dell�immobile pignorato prima della pronuncia di trasferimento ai sensi dell�articolo 586�.

Il giudice, ai sensi del comma 6 del novellato art. 560 c.p.c. ordiner� la liberazione in soli quattro casi, ovvero quando il debitore sottoposto ad esecuzione:

• Ostacoli le visite dei potenziali acquirenti;
• Non tuteli, n� mantenga l�immobile in buona conservazione, per colpa o dolo;
• Violi altri obblighi imposti dalla legge a suo carico;
• Non lo occupi effettivamente come abitazione per il nucleo familiare.

Altra novit� di rilievo consiste nell�eliminazione della procedura di favore prevista nei confronti del debitore che sia contestualmente creditore nei confronti della pubblica amministrazione. La previsione, che era stata introdotta nel 2016, aveva suscitato qualche perplessit�. In effetti la norma poteva essere letta come una giustificazione al ritardo della pubblica amministrazione nel far fronte ai suoi debiti. L�attuale eliminazione non vuole certamente ripristinare una stato di sostanziale parit� tra il debitore che vanti dei crediti, e chi no. L�obiettivo � quello di consentire che il debitore ottenga quanto dovuto secondo le normali procedure.
 

Archivio

La tecnologia dell'Agenzia Immobiliare Il valore della formazione Professionale RE/MAX Il Consulente Immobiliare di successo... Perché affidarsi ad un agente immobiliare... Casa Vs Condominio... Guida ai Portali Immobiliari... Immobili pignorati... Il Mercato Immobiliare 2020 Un mondo pieno di contenuti... Le Top Apps per gli Agenti Immobiliari Il ruolo dell'empatia nell'intermediazione Immobiliare L’Assistente d’Ufficio Le reti 5G Firma Digitale Private Banking Immobile ereditato Perché ampliare casa? Trasloco senza stress: la guida al trasloco sereno. L’agenzia immobiliare Le 5 cose che devi (assolutamente) sapere! Affitti brevi, Locazioni turistiche, case vacanze... Marketing Immobiliare... Come arredare casa: consigli e idee di arredamento Con il cambio di Governo il settore immobiliare... Diventa un Consulente Immobiliare REMAX Arteka apre la nuova sezione dedicata agli immobili all'asta 5 piccoli consigli per trovare la casa perfetta. Mutuo o affitto: quale conviene scegliere? Casa con o senza giardino?