Immobili pignorati...

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Immobili pignorati...

By RemaxArteka il 29/05/2020 | Categoria: News


ll Decreto Legge 14 dicembre 2018 n. 135, convertito in Legge 11 febbraio 2019 n. 12, ha modificato le condizioni previste dallart. 560 del c.p.c. per il procedimento di liberazione di un immobile pignorato.

La novit pu riassumersi in un posticipo nella liberazione dellimmobile che sia occupato dal debitore sottoposto a procedura esecutiva.


Non in dubbio che la modifica sia di grande interesse considerando i potenziali effetti che la stessa pu avere non solo sugli interessi dei creditori, ma anche sul mercato immobiliare. Sul punto si pu infatti constatare che, agli occhi di un acquirente, non indifferente che limmobile di suo interesse sia gi libero da persone e cose, oppure risulti ancora in possesso del debitore esecutato, o di un terzo il quale vanti, ad esempio, un titolo di locazione.


La novella, tuttavia, sembra provare a bilanciare da un lato la necessit di tutelare il debitore esecutato -ovvero il soggetto pignorato e dallaltro gli interessi dei creditori ad ottenere limmediato rilascio dellimmobile. Vediamo, dunque come la nuova legge raggiunge il compromesso tra i due opposti interessi.


Lart. 560 c.p.c. stato oggetto di diversi interventi da parte del legislatore.
La prima modifica risale alla L. 80/2005, poi sostituita dalla L. 263/2005. In questultima si prevedeva lobbligatoria e immediata liberazione dellimmobile.  Il soggetto sottoposto a procedura esecutiva veniva intimato a lasciare labitazione entro i termini indicati dal giudice. Latto emesso dal giudice dellesecuzione non era discrezionale ma interveniva ogniqualvolta il debitore non fosse stato espressamente autorizzato a permanere nellimmobile. Inoltre, lordine di esecuzione costituiva un titolo esecutivo non impugnabile, emesso senza alcuna formalit, anche dufficio.  Lordinanza del giudice dellesecuzione non era n revocabile, n modificabile.


E evidente che questa prima modifica riconosceva priorit alle esigenze del creditore di ottenere limmediata liberazione dellimmobile ai fini di una successiva vendita. Il debitore esecutato era sprovvisto di qualsiasi tutela.


Successivamente intervenuta la L. 119/2016. Con essa veniva disciplinata una procedura semplificata e accelerata per la liberazione dellimmobile.  Per lattuazione dellordine, il legislatore introduceva inoltre la possibilit per il giudice dellespropriazione immobiliare di avvalersi della forza pubblica (ex. comma 3 del previgente art. 560). Tuttavia, latto esecutivo diveniva impugnabile ai sensi dellart. 617 c.p.c.:

  • Dal terzo che vantasse un diritto di godimento sullimmobile opponibile alla procedura;
  • Dal debitore.
     

Ove questultimo provasse di vantare crediti nei confronti della pubblica amministrazione per un ammontare almeno pari a quelli del creditore, il giudice avrebbe potuto comunque posticipare il rilascio in una data compresa tra il sessantesimo e il novantesimo giorno successivo alla pronuncia del decreto.
In ogni caso, anche dopo questa modifica, la permanenza del debitore nellimmobile costituiva uneccezione che doveva essere espressamente concessa con un ordine del giudice.

Attualmente la novella n. 12 dell11 febbraio 2019, predispone una maggior tutela del debitore esecutato. Essa dispone un assetto che potremmo dire opposto a quello precedente. Il debitore, in linea di massima, rimane in possesso del bene pignorato fino al decreto di trasferimento.
Si noti che lattuale comma 1 riconferma lobbligo del custode e del debitore di rendere il conto. Questo comporta che pur rimanendo inalterato il diritto di propriet sullimmobile, e il relativo possesso fino allaggiudicazione una volta iniziata la procedura esecutiva rimane fermo il limite di compiere qualsiasi atto di disposizione sul bene. Tuttavia, Il divieto di dare in locazione limmobile prima rivolto sia al debitore, sia al custode, attualmente (come previsto dal comma 7) permane nei confronti del solo debitore, non essendo stato riconfermato per il custode.


Limmobile potr essere occupato dallesecutato e dalla sua famiglia, purch ne conservi il possesso con la dovuta diligenza. A tal fine, il nuovo comma 2 dellart. 560 c.p.c. dispone la nomina di un custode che ha il dovere di vigilare, affinch il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino la sua integrit. Sembrerebbe dunque che la nomina di un custode non sia pi prevista solo quando limmobile abitato da persona diversa dal debitore, ma anche quando vi coincida (mentre nella previgente disciplina il debitore che abitasse limmobile sarebbe stato automaticamente costituito custode dello stesso, come previsto dallart 559 c.p.c.).


Ai sensi del novellato comma 8 dellart. 560 c.p.c. fermo quanto previsto dal sesto comma, quando limmobile pignorato abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non pu mai disporre il rilascio dellimmobile pignorato prima della pronuncia di trasferimento ai sensi dellarticolo 586.


Il giudice, ai sensi del comma 6 del novellato art. 560 c.p.c. ordiner la liberazione in soli quattro casi, ovvero quando il debitore sottoposto ad esecuzione:

  • Ostacoli le visite dei potenziali acquirenti;
  • Non tuteli, n mantenga limmobile in buona conservazione, per colpa o dolo;
  • Violi altri obblighi imposti dalla legge a suo carico;
  • Non lo occupi effettivamente come abitazione per il nucleo familiare.


Altra novit di rilievo consiste nelleliminazione della procedura di favore prevista nei confronti del debitore che sia contestualmente creditore nei confronti della pubblica amministrazione. La previsione, che era stata introdotta nel 2016, aveva suscitato qualche perplessit. In effetti la norma poteva essere letta come una giustificazione al ritardo della pubblica amministrazione nel far fronte ai suoi debiti. Lattuale eliminazione non vuole certamente ripristinare una stato di sostanziale parit tra il debitore che vanti dei crediti, e chi no. Lobiettivo quello di consentire che il debitore ottenga quanto dovuto secondo le normali procedure.
 

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