Affitti brevi, Locazioni turistiche, case vacanze...

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Affitti brevi, Locazioni turistiche, case vacanze...

By RemaxArteka il 18/09/2019 | Categoria: News


Dal punto di vista del viaggiatore, una casa vacanza e una casa locata per fini turistici non hanno nessuna differenza. Entrambe si prenotano online ed entrambe offrono lo stesso tipo di soggiorno.

Quello che molto spesso i viaggiatori ignorano è che per i proprietari, almeno in Italia, l’inquadramento in una categoria o nell’altra implica oneri gestionali, fiscali e amministrativi molto diversi tra loro.

Da questi oneri derivano perciò alcune differenze nelle caratteristiche dei servizi offerti dall’una e dall’altra soluzione. Di certo non è realistico aspettarsi che i viaggiatori siano consapevoli di queste specificità, ma esserne consapevoli è per i proprietari necessario per fare le scelte a monte di questa attività.  

A definire le differenze tra una casa vacanza e affitto turistico è la legge e soprattutto una normativa fiscale che di recente ha compiuto notevoli sforzi per riordinare una materia che fino ad oggi è rimasta avvolta nella nebbia.  

Qui esaminiamo alcune caratteristiche delle due modalità.
 

Cos’è una casa vacanza


Una casa vacanza è a tutti gli effetti una struttura ricettiva extralberghiera, al pari di ostelli per la gioventù, guesthouse o Bed & Breakfast. Può essere gestita in forma imprenditoriale o meno, ma in tutti i casi richiede alcuni adempimenti burocratici per la sua apertura:

  • Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) dell’inizio dell’attività, di eventuali sospensioni o della cessazione definitiva della stessa;
  • Compilazione e trasmissione dei dati delle persone ospitate all’autorità di pubblica sicurezza;
     
  • Comunicazione dei flussi turistici, ai fini di rilevazioni Istat, alle autorità competenti per il territorio (Regioni o Città Metropolitane);
     
  • Esposizione in casa dei moduli di dichiarazione dei prezzi rilasciati dal Comune di riferimento.


Questi sono obblighi sia per chi sceglie di svolgere questa attività in forma imprenditoriale, sia per chi lo fa occasionalmente. Per chi svolge l’attività in forma imprenditoriale naturalmente si aggiungono gli obblighi di natura contabile comuni a tutte le aziende, ma questo prescinde dal tipo di attività svolta.  

La casa vacanza stipula con i suoi ospiti dei contratti di prestazione di servizi ricettivi: per questo gli introiti derivanti dalla conduzione di questa attività non sono ascrivibili, in sede di dichiarazione dei redditi, ai “redditi fondiari” - ovvero i redditi derivanti da una rendita immobiliare - ma solo agli “altri redditi”, ovvero quelli derivanti da attività commerciale (svolta occasionalmente o meno).  

La classificazione di casa vacanza permette di fornire una quantità indefinita di servizi accessori: oltre al cambio delle lenzuola e al servizio di pulizia può per esempio fornire la colazione, servizi di babysitting o servizi in camera e così via. 

Questa modalità avvicina il soggiorno in appartamento a un soggiorno in hotel, perché autorizza un approccio professionale e organizzato alla clientela.? Coerentemente con questa impostazione, da una parte viene escluso il regime della cedolare secca - perché i contratti alla base del reddito generato non sono contratti di locazione - ma dall’altra parte è possibile dedurre dagli introiti generati tutte le spese sostenute per generare questi introiti.

Cos’è una casa per affitto turistico


Una casa affittata a fini turistici è un’abitazione affittata con la modalità della locazione breve. Con locazione breve si intendono “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, o di arte e professione” (D. L. 50/2017)


I redditi che ne derivano sono perciò redditi immobiliari, e in quanto tali possono essere tassati con il regime della cedolare secca, a patto che siano stipulati da e per persone fisiche. Con questo regime non è tuttavia possibile portare a deduzione i costi sostenuti per generare questo reddito.  

Il tema della cedolare secca è legato a doppio filo a quello della locazione turistica perché si tratta di un regime fiscale agevolato, che quindi non è accessibile a soggetti che sfruttano la locazione turistica per generare una quantità consistente di utili. Questo significherebbe fare concorrenza sleale agli alberghi, e da qui la necessità di definire quali saranno i confini tra una locazione turistiche occasionali (quindi assoggettabili alla cedolare secca) e organizzate (quindi assoggettabili al regime di impresa).  

Per questo con il decreto dell’aprile 2017 è stata inclusa in questa modalità di affitto la possibilità di erogare il servizio di pulizia e il servizio di fornitura biancheria, anche se limitatamente all’inizio o alla fine del soggiorno. Altri servizi sono invece preclusi, perché farebbero rientrare l’affitto nell’ambito di un’attività imprenditoriale (che oltre agli obblighi imposti farebbe decadere il diritto alla cedolare secca).


Le caratteristiche comuni tra casa vacanza e locazione turistica


Esistono comunque dei tratti comuni a case vacanza e locazioni brevi, che naturalmente riguardano il comune ambito di azione:

  • Raccolta dell’imposta di soggiorno, regolata dagli organismi comunali che dettano le condizioni. Possono variare le modalità della raccolta di questa tassa, ma anche chi affitta a breve in forma non imprenditoriale è tenuto a raccoglierla;
     
  • Le case affittate devono essere destinate ad uso abitativo, e questo esclude per esempio alcuni tipi di loft.

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